Главная » Ваш юрист » Купля-продажа квартиры с обременением: ипотека, дети… вопросы-ответы

Купля-продажа квартиры с обременением: ипотека, дети… вопросы-ответы

Купля-продажа квартиры требует максимальной внимательности и знания тонкостей при оформлении сделки купли-продажи как от продавца, так и от покупателя жилья. Серьезным препятствием в заключении сделки может стать имеющееся обременение квартиры. Каким может быть это «обременение» и что с ним делать мы сейчас разберемся.

Давайте более подробно рассмотрим основные виды обременений на недвижимость, которые встречаются чаще других и чем купля-продажа квартиры с обременением отличается от стандартных сделок с недвижимостью.

  • Что такое обременение права собственности?
  • Обременение прав собственности при ипотеке
  • Обременение прав собственности при аресте недвижимости
  • Обременение прав собственности при ренте
  • Проблемы при покупке жилья с договором аренды
  • Несовершеннолетние и недееспособные в числе собственников
  • Разрешение от супруга собственника

Купля-продажа квартиры с обременением: ипотека, дети… вопросы-ответы

Что такое обременение права собственности на недвижимое имущество

Когда идет речь о купле-продаже недвижимости, то в первую очередь необходимо установить собственников жилья, то есть круг лиц, обладающих квартирой по праву собственности, которое в свою очередь включает в себя: право владения, право пользования и право распоряжения жильем. В том случае, если имеется какое-либо ограничение на право владения, распоряжения и пользования, то передача права собственности на жилья покупателю квартиры может быть сильно затруднена, либо вообще не возможна. А обременений права собственности на недвижимое имущество может быть целый ряд.



Среди видов обременений на недвижимость выделяется рента, ипотека, рента, доверительное управление или арест жилья. Ограничивают сделку куплю-продажи квартиры наличие числе собственников детей, не достигших несовершеннолетия, недееспособных лиц, являющихся собственниками, договор о пожизненной ренте и др. основные виды обременений на недвижимость перечислены в ФЗ № 122 от 21.07.1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними».

Наличие обременений на жилье не означает, что такое жилье нельзя продать/купить, но знать о наличие ограничений покупатель должен непременно, дабы не нажить проблем с приглянувшейся квартирой и не остаться в дураках. Согласно вышеупомянутого закона ФЗ № 122 все права на недвижимость подлежат обязательной государственной регистрации и являются общедоступной информацией, которая внесена в Единый Государственный Реестр Прав (ЕГРП), и покупатель квартиры или любого другого недвижимого имущества всегда может узнать подробности касающиеся предмета будущей сделки.

Обременение прав собственности при ипотеке

Обременение при ипотеке предполагает нахождение квартиры в залоге у банка (либо ипотечное кредитование для покупки жилья, либо денежный кредит под залог самой квартиры). Наличие залога не означает, что продать ипотечную квартиру нельзя. Если банк дает свое согласие на продажу ипотечной недвижимости, то кредит переоформляется на нового владельца. Для банка главное, чтобы кредит был погашен, и если покупатель докажет свою кредитоспособность, то препятствий для сделки не будет, в конце концов, банкам не так и важно, кто именно погасит кредит, залогом по которому выступает приобретаемая недвижимость.



При сделках купли-продажи квартиры, находящейся в залоге по ипотеке возможны три наиболее популярных схемы:

  1. Покупатель берет на себя обязательства оплаты ипотечного кредита за приобретаемую залоговую квартиру, выплачивая продавцу сумму в счет компенсации уже погашенной им части ипотечного долга + некий бонус по договоренности.
  2. Покупатель передает всю залоговую стоимость владельцу наперед, тот «гасит» ипотечный кредит, снимает обременение и после этого получает вторую часть суммы за продажу квартиры. Только не забудьте оформить передачу денег юридически верно, подкрепив распиской, заверенной нотариально.
  3. Покупатель производит оплату двумя частями первую банку, погасив остаток долга по ипотечному кредиту, а вторую продавцу квартиры.

В любой из вышеперечисленных схем покупки/продажи квартиры с обременением в виде ипотеки важно подробно ознакомиться с условиями ипотечного договора, в частности, что сказано про досрочное погашение. В первой ситуации не лишним будет получить согласие банка на смену заемщика, ведь кредитная организация ничего не знает о платежеспособности покупателя и без одобрения банка сделка будет невозможна.

Аналогичным образом можно купить квартиру в случае, когда залогодержателем является не банк, а другое физическое или юридическое лицо. В любом случае обременение фиксируется в ЕГРП, и покупая залоговую квартиру вы должны заручиться согласием залогодержателя.

Обременение прав собственности при аресте недвижимости



Наиболее сложный случай обременения это нахождение под недвижимости под арестом с сопутствующим наложением запрета на любые действия с жильем, на распоряжение и даже пользование. Арест может быть наложен правоохранительными органами, судебными исполнителями в качестве обеспечения, либо как предварительную меру перед обращением на взыскание имущества.

Как покупатель вы должны понимать, что покупка подобного жилья в обход официальных торгов очень рисковое занятие. Владельцу арестованной недвижимости продать её ранее, чем будет снят арест крайне трудно, и законным способом невозможно. Только разрешение соответствующего органа (суд, ФССП), наложившего арест на квартиру, может снять подобное обременение, но действую правоохранительные и судебные инстанции только в рамках закона, поэтому договориться как с банком с ними невозможно.

Чтобы продать квартиру, находящуюся под арестом нет иного пути, чем снять арест, просто нет.

Обременение прав собственности при ренте

Договор ренты на условиях пожизненного содержания чаще всего заключают одинокие пожилые люди или инвалиды, у которых нет родственников, которые бы за ними ухаживали. В этом случае лицо, обеспечивающее регулярный уход за пожилым собственником жилья заключает договор ренты, и получает право собственности в соответствие со ст. 601 ГК РФ Договор пожизненного содержания с иждивением& и может распорядиться квартирой согласно ст.604 ГК РФ (Отчуждение и использование имущества, переданного для обеспечения пожизненного содержания), однако, продать такое жилье рентодатель может только с позволения получателя ренты.



Если вам «посчастливилось» приобрести такую квартиру, то далее условия ренты обязаны выполнять вы. А иначе, получатель ренты расторгнет договор в одностороннем порядке.

Проблемы при покупке жилья с договором аренды

Бывают такие ситуации, когда покупатель жилья перед заключением сделки провел все необходимые проверки, определил круг собственников жилья, выяснил, что квартира не находится под залогом или арестом, нет никаких явных видимых обременений. Заключил договор купли-продажи квартиры,  внес оплату, зарегистрировал право собственности на купленную квартиру в ЕГРП, но в итоге обнаружил, что в приобретенной квартире проживают какие-то незнакомые ему посторонние люди арендаторы. Что делать?

Вы должны знать, что договор длительной аренды (на срок от года и более) должен быть оформлен письменно и подлежит государственной регистрации. По закону продажа квартиры, сдаваемой в аренду, не означает расторжения договоры аренды автоматически. Смена собственника арендуемого жилья не отменяет права нанимателей проживать в квартире по договору исполняя обязательства со своей стороны до конца срока действия договора аренды.

Купля-продажа квартиры с обременением: ипотека, дети… вопросы-ответы



Если вы покупаете жилье, поинтересуйтесь у продавца, не сдается ли квартира, и если есть какой-либо договор аренды добейтесь его расторжения до покупки данной недвижимости. В противном случае проблемы расторжения договора лягут на нового собственника, и без суда вопрос будет не решить.

Несовершеннолетние и недееспособные в числе собственников

Случается так, что в числе собственников покупаемой квартиры находятся дети или недееспособные лица. Для продажи в таком случае необходимо согласие родителей несовершеннолетних детей или опекунов. Подобные процедуры строго контролируют органы опеки.

Крайне важно перед покупкой жилья не только получить информацию о собственниках квартиры, но и получить от продавца справку с перечислением всех лиц, прописанных на продаваемой жилплощади.

Для покупки жилья, в котором были прописаны несовершеннолетние лучше всего добиться того, чтобы перед заключением сделки купли-продажи дети были выписаны с жилплощади. Здесь могут возникнуть определенные трудности, ведь опека строго следит за тем, чтобы детям или недееспособным на новом месте регистрации по месту жительства были обеспечены условия, не уступающие старым.



Разрешение от супруга собственника

Если квартира, которую вы решили купить, является совместно нажитым имуществом, то на ее продажу нужно согласие обоих супругов, даже если собственник, фактически, один из них.

Для покупки такой квартиры одним из супругов необходимо нотариально заверенное согласие второго супруга, ведь согласно статьи № 35 Семейного кодекса Российской Федерации:

Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Если же квартира не является совместно нажитым имуществом супругов, то разрешение второго супруга получать нет необходимости, однако, проверить этот факт не всегда просто, доказательством может быть брачный договор, либо документы, по которым можно проследить, что квартира была приобретена одним из супругов еще до заключения брака.



Мы познакомили вас с основными ситуациями купли-продажи квартир с обременениями, и хотя спорных нюансов много, решение, всё-таки, можно найти в любом случае, главное, будьте внимательны и тщательно проверяйте круг собственников, и факты наличие обременения, что избежать рисков при покупке жилья.

О admin

Оставить комментарий

x

Check Also

Всегда ли требуется согласие супруги на совершение сделки?

Состоящий в браке гражданин не вполне свободен в вопросах купли-продажи, и многие, желающие купить или продать недвижимость, не знают наверняка, когда нужно привлекать нотариуса. Оказывается, есть в вопросах оформления юридических ...

Работа с судебными приставами по взысканию алиментов: от А до Я

В ходе судебного процесса или при добровольном соглашении лицу, не проживающему с опекаемым, назначаются алименты. Суть алиментов определенные денежные выплаты, положенные на содержание несовершеннолетних или нетрудоспособных членов семьи. При невыплате ...

Сайт обо всем

Размер госпошлины при разделе имущества при разводе

Содержание Величина государственных сборов Как и где оплачивать? Кто и когда оплачивает пошлину? Размер госпошлины при разделе имущества при разводе Расторжение брака, как и вступление в него, регистрируется в органе ...

Страховка без ограничений, стоимость и особенности

Присутствие полиса обязательного страхования автогражданской ответственности (ОСАГО) уберегает собственников транспортных средств от незапланированных затрат, связанных с компенсацией ущерба третьим лицам в результате ДТП. Существует 2 версии оформления ОСАГО: стандартная и ...

Обременение на квартиру: что это значит, как узнать и как продать квартиру с обременением

Нужно и важно знать про все тонкости, связанные с продажей недвижимости. Конечно, продавать и покупать только что выстроенную квартиру – это дело ясное. Но как быть с жильём, имеющим обременение? Да ...

Как добиться выплат при злостном уклонении от уплаты алиментов?

Уклонение родителей от алиментов – обыденность, с которой нужно бороться, несмотря ни на что. Прежде чем опускать руки, необходимо проинструктировать себя в вопросе алиментов, чтобы добиться их оплаты от мужчины. ...

Заявление и другие документы на аренду земельного участка и их образцы

Аренда земли – явление распространенное. Мало кто может себе позволить сразу же выкупить участок, куда дешевле снять его. Однако процедура оформления договора аренды – достаточно длинная и трудоемкая. Чтобы осуществить ...

Получение нового жилья по договору мены

Улучшение жилищных условий – довольно важный процесс, который проходят многие граждане нашего государства. Для его осуществления имеется немалое количество разнообразных путей. Чаще всего люди покупают себе новое жильё, продавая старое ...

Как провести свадьбу в тюрьме и какие для этого потребуются документы?

В жизни происходит всякое, и бывают такие случаи, когда женщины находят себе избранника, а в последующем и мужа в местах не столь отдаленных, обнесенных колючей проволокой. А ведь сердцу не ...

Можно ли родителям поменять фамилию ребенку после развода?

Содержание Правила присвоения фамилии ребенку Правовое решение вопросов о смене фамилии детей после развода Исключительные случаи правовой практики Можно ли родителям поменять фамилию ребенку после развода Можно ли поменять фамилию ...

Как составить исковое заявление в суд самостоятельно? (образец формы/бланка)

Если вы решили подать исковое заявление в суд самостоятельно, то для избежания ошибок вам понадобится образец заполнения искового заявления, который можно использовать в качестве шаблона во избежание возможных неточностей, что ...

Продажа квартиры по переуступке: что это означает и как это сделать

На рынке недвижимости застройщики нередко продают квартиры безе предварительной передачи права собственности. При заключении подобных сделок следует учитывать некоторые нюансы, чтобы не возникало сомнений в ее действительности с юридической точки ...

Как оформить дарственную на долю в квартире?

Квартира, которая покупается, приватизируется, оформляется в частную собственность, передается по наследству нескольких лиц, может находиться в распоряжении нескольких лиц. Например, если квартира, которой владели по договору социального найма, приватизируется, то ...

Процедура согласования будущей перепланировки квартиры

Оформление перепланировки является обязательной процедурой перед тем, как ее совершить. В противном случае собственнику или нанимателю жилья грозят штрафные санкции за самовольное видоизменение конфигурации жилплощади, а также ожидает волокитная процедура ...

Раздел жилья: делится ли дарственная квартира при разводе?

Содержание Дарственная есть ли гарантии? Можно ли получить компенсацию за ремонт? Оценка ремонта дареной квартиры Раздел жилья: делится ли дарственная квартира при разводе? Вопрос о том, делится ли дарственная квартира ...

Декретные выплаты в 2017 году где и как получить выплаты

Семьи, ожидающие рождения ребенка интересуются, как выплачиваются декретные, в какие сроки и куда необходимо обратиться за назначением пособия. И если будущие родители будут знать ответы на данные вопросы, проблем с ...

Порядок вступления в наследство по закону и по завещанию

Все вопросы получения наследства описаны в Гражданском кодексе. Частные вопросы наследственного права потенциальным наследникам поможет решить нотариус, практикующий по месту жительства умершего (открытия наследства), или, в некоторых случаях,  суд. Срок ...

Решение суда по административному делу

Подача административного иска одной из сторон предусматривает рассмотрение дела по существу, а следовательно, принятие решения по административному делу судом. О том, какое решение может быть вынесено судом, в какие сроки ...

Как жить после развода в одной квартире

Содержание Как организовать проживание Что делать, если такая жизнь невозможна Иногда психологи называют развод смертью для отношений, но в нашей стране реальность такова, что достаточно часто бывшие супруги вынуждены проживать ...

Как продать дом или квартиру, купленные за материнский капитал

С целью повышения рождаемости государство РФ создало программу, предусматривающую определенные выплаты за рождение второго или последующего ребенка. Такая мера поощрения называется материнский капитал. Однако стоит учесть, что просто так потратить ...

Какие выплаты положены при увольнении по сокращению штатов

Если вы столкнулись с процессом увольнения по причине сокращения численности или роспуска всего штата, то очень важно заранее ознакомиться со своими правами и возможностями в данной ситуации. В ст. 178 ...

Рейтинг@Mail.ru